Déterminer l'immobilier de vente à découvert de l'offre d'achat

Determiner l'immobilier de vente a decouvert de l'offre d'achat

Vente a decouvert, immobilier offre

Le mot 'vente a decouvert' a certainement ete un mot a la mode dans la detresse marche de l'immobilier, nous vivons en 2008. Cependant, de nombreux agents immobiliers et les investisseurs sont toujours dans le flou sur la façon de determiner l'immobilier offre de vente a decouvert qui est acceptable pour le preteur.

Les etapes suivantes doivent etre utilisees comme un guide de base sur la determination de quoi offrir au preteur pour une vente a decouvert d'acceptation.

1. Determiner la Juste Valeur marchande (JVM). La JVM peut etre determine par l'evaluation des vendus, des proprietes comparables dans un poste similaire ou de la proximite de l'objet de vente a decouvert de la propriete. Un agent immobilier qui auront acces a la MLS (Multiple Listing Service) et peut creer un CMA (Analyse Comparative de Marche) pour la propriete en question. Cette analyse permettra d'identifier les proprietes comparables vendues avec la meme superficie, les chambres a coucher, salles de bain, d'un garage et d'autres caracteristiques que sous reserve de propriete. Demande les agents immobiliers utiliser un vendu delai de 6 a 12 mois lors de l'extraction de proprietes dans l'immediat ou environs. Generalement, la vente a decouvert preteur ne sera pas envisager de tout vendu des comparables qui sont ages de plus de 12 mois et qui sont plus loin de 2 km de l'emplacement de la reserve de propriete.
2. Evaluer vendu comps systematiquement. Contrairement a la croyance populaire et souvent croyance erronee, vous pouvez utiliser une formule tenant systeme fonctionne en votre faveur lors de la determination de l'offre sur la vente a decouvert de la propriete. Ce systeme a ete autour depuis des annees, mais pour une raison quelconque, vous avez pas entendu parler de lui mentionnes traitant de l'immobilier. Ici, c'est le systeme. Vous allez utiliser la loi de la moyenne. La façon dont cela fonctionne, c'est comme cela.

   disons que vous avez huit vendu des comparables qui sont tous de meme taille, les pieds carres, les chambres etc. Voici comment appliquer la formule. Vous devez prendre les deux plus hautes competitions et les deux plus petites et moyenne le reste.

   EXEMPLE:

   Vous avez un bien que vous pensez est la peine de 145 000$.

   Vous avez un agent immobilier tirer d'une RMR, vous trouverez huit vendu des proprietes comparables qui correspondent aux criteres ci-dessus.

   La MLS est le suivant:

   $de 159 000
   de 154 000 $
   153 000$le
   de 161 000 $
   $148,000
   $de 143 000
   $de 146 000
   151 500$de

   a l'Aide de notre methode de la formule que vous voudriez prendre les deux plus vendu comparables (159 000 dollars et de 161 000$). Alors sortez les deux plus bas des comparables vendus (143 000$et $de 146 000). Il resterait quatre autres vendus d'elements de comparaison.

   de 154 000$
   153 000$le
   $148,000
   151 500$de
   & & & & & -

   Vous devez ensuite prendre une moyenne en ajoutant simplement la somme de tous les vendus comparables et en les divisant par le nombre total de proprietes de gauche. Dans ce cas, ce nombre serait de quatre.

   Total: $606,500 divise par 4 = $151,625

   Vous pouvez raisonnablement justifier la maison peut se vendre pour $151,625 au lieu des $145,00 vous avez estime initialement.

3. Revelant les ARV (Apres Reparation de la Valeur). Cette terminologie est de l'argot souvent utilise avec des investisseurs immobiliers. Il est similaire a la JVM avec quelques differences, par le montant des reparations a l'investisseur estime les besoins en biens afin de vendre rapidement sur le marche libre a l'aide de AVPP (a vendre par le proprietaire) et les techniques de pas a l'aide de la MLS. Il peut etre soutenu la VDA est plus une supposition ou suggere la valeur de la derivee en utilisant des comparables vendus dans les maisons qui n'ont PAS ete vendus par un agent immobilier. Une façon d'expliquer la difference est un agent immobilier qui va generalement utiliser une JVM et un investisseur immobilier peut choisir d'utiliser un ARV. Un evaluateur peut utiliser les deux methodes de valeurs, mais generalement des batons pour ceux qui viennent de la MLS. A mon avis... les ARV est moins precis et fiable de la valeur que ce qui viennent de la MLS.
4. Comprendre le BPO. Le BPO (Courtier Prix Avis) est peut-etre le plus grand facteur de valeur que le preteur sera utilise pour determiner l'acceptation de votre offre de vente a decouvert. Le BPO est ROI! BPO est generalisee de l'opinion ou de la valeur d'une propriete, le preteur utilise pour determiner ce que la vente a decouvert de la propriete vaut la peine sur le papier. Ils sont commandes par le preteur et l'envoyer a un Tiers de l'Entreprise, tels que l'IPO Directe, d'Abord en Amerique, LandSafe, etc. Ces societes ont une liste d'agents immobiliers pour chaque etat. Le BPO sont commandees et realisees par les agents immobiliers. L'EXTERNALISATION peut etre Interieur ou Exterieur type. Si la carrosserie de type BPO est effectue, cela signifie que l'agent immobilier (BPO de l'agent) n'a pas aller a l'interieur de la propriete pour evaluer son etat. Cela pourrait etre dû a la proprietaire de quitter la maison ou de ne pas etre cooperatif avec le BPO de l'agent lors de la demande d'un temps a venir apprecier la maison.

   face a 'Jolie Maison de type' vente a decouvert (categories defini plus loin), vous trouverez le BPO sont generalement de 10 a 20% inferieur a la JVM ou ARV. Sur cette base, vous pourriez envisager d'offrir des 60% de la valeur ou de la JVM de la valeur pour votre premiere offre d'achat. Bien sûr, cela depend du montant des reparations necessaires pour le bien. Si vous avez ce qui peut etre classee comme une 'Jolie Maison' vente a decouvert, qui ne montrent que tres peu de reparations necessaires, ne vous attendez pas a obtenir un rabais considerable du preteur. Si vous ne pouvez pas JUSTIFIER d'une raison pour le preteur d'accepter un grand ou un petit rabais ... ne vous attendez pas a en donner un a vous. Ceci est egalement dissipe le mythe que toutes les maisons se dirigeant vers la forclusion sont bonne vente a decouvert candidats. Ils ne sont pas.

   Voici quelques classifications et des exemples pour le rendre plus facile de determiner combien de perte que le preteur peut accepter.

   Vente a decouvert Classifications:

   JOLIE MAISON
   LAID MAISON
   MAISON EFFRAYANTE

   EXEMPLES:

   • Jolie Maison: (Generalement en toute securite, des zones interessantes et les maisons de vente assez rapidement)
     ARV/JVM: $100,000
     REPARATIONS: $5-10,000 (5-10%)
     BPO: $80-90,000 /- 5%
   • Laid Maison: (Generalement une lumiere de readaptation ou de fixateur, bricoleur de maison speciale de la juste quartiers)
     ARV/JVM: De 100 000 $(Avec des Maisons Laides ce nombre a tendance a etre le 'comme' valeur au lieu de les ARV.)
     REPARATIONS: $11-20,000 (11-20%)
     BPO: $80,000 /- 5%
   • Maison Effrayante: (Generalement dans des regions qui ne sont pas souhaitables, le massif des reparations necessaires, beaucoup de crime n'est pas rare)
     ARV/JVM: 100 000 dollars (Avec Effrayant Maisons de cette valeur tend a etre le 'comme' valeur au lieu de les ARV.)
     REPARATIONS: $35,000 (21 - 35% )
     BPO: de 65 000 $ / - 5-10%

   Vous pouvez avoir un Effrayant Maison situee dans un grand, rapide vente de voisinage et de la combinaison des autres, mais en general Effrayant et des Maisons Laides ne sera pas situe dans un excellent quartier. Rappelez-vous ceci est un guide, pas une science exacte. Le BPO agent general pour considerer 'comme' valeur a la fois Laid et Effrayant Maisons.

   Maintenant, nous allons discuter les differents types de pret, les preteurs vont tenir compte d'un facteur par vente a decouvert de soumission.

5. Apprendre les types de pret. Quand vous apprenez, vous pouvez augmenter votre taux de cloture pour le preteur que pour l'acceptation de votre vente a decouvert par autant que 50%! Voici pourquoi: si vous en savez plus sur toute la propriete, il vous offre de mieux tirer parti et, finalement, les strategies de negociation a la cible. Pas toutes les ventes a decouvert sont crees egaux.
   • les prets Conventionnels. Ces prets sont trouves partout dans l'endroit. Ils offrent le plus de flexibilite, en particulier, les ventes a decouvert. A l'aide de 100 000 $exemple, vous pourriez commencer votre offre soumettre 60% x 100 000 (JVM) = $60,000... Le montant de 60 000 $est en fait 70% de la BPO Prix. Cependant, il est tres frequent de voir le preteur d'accepter de l'ordre de 80-85% de la BPO prix, ce qui serait d'environ de 68 000 $ - $72,250.

     Ce modele peut varier un peu, mais c'est une moyenne commune. Le BPO (valeur opinion egalement considere comme la PERCEPTION de la valeur de la propriete) pour le preteur est le FACTEUR PRINCIPAL. Par consequent, dans cet exemple, si vous pensiez que le BPO allait venir autour de 65 000 $ ... Vous prenez 82% de ce nombre, qui sera de $53,300. Le preteur peut tres bien accepter $53,300 en fonction de leur perception de la valeur de la propriete de leurs actifs).

   • FHA loan. Je le repete: ce n'est pas un scientifique de l'echelle de notation. C'est le modele utilise par de nombreux court vente les investisseurs comme une ligne directrice. Vous pourrez avoir d'autres facteurs qui rendent vous vous ecartez de ce. Si vous etes aux prises avec une FHA type de pret ou de tout gouvernement soutenu pret, ils vont recuperer un montant fixe si la saisie est terminee. Par exemple avec la FHA prets, l'assureur ne sera garantie au preteur 82% de la FHA Evaluation Certifiee montant. Remarquez que je ne dis pas de BPO. Pour ces prets, vous aurez besoin d'une FHA Evaluation Certifiee par le preteur a prendre en compte dans leurs processus d'evaluation sur la propriete. Le BPO ne suffira pas sur ces types de prets. Vous pouvez vous masser les nombres de 1 a 2%, mais 82% est liste dans leurs lignes directrices.

     Voici une liste compilee lst que j'apporte dans mon cours d'etude a domicile. Vous pouvez aller en ligne pour trouver une liste similaire pour gratuit trop.

     • Tous les FHA prets sont assures par le gouvernement federal.
     • tant Que le preteur suit FHA directives, ils sont la garantie d'au moins 82% de 'de meme que' la valeur d'expertise.
     • la FHA prets de type a ne pas utiliser de BPO. Au lieu de cela, ils necessitent une FHA Evaluation Certifiee. Utiliser les memes techniques sur l'Evaluation de la FHA que vous le feriez pour une courte typique vente affaire.
     • Si le debiteur est en faillite, pas de vente a decouvert sera approuve.
     • Si le bien a ete utilise comme une location de plus de 12 mois, pas de vente a decouvert sera approuve.
     • Si le proprietaire n'occupe pas de la propriete, pas de vente a decouvert sera approuve. (Il peut y avoir des exceptions.)
     • de La cooperation preteur est en droit de recevoir de 1 000 $de la FHA pour effectuer une vente a decouvert.
     • le Vendeur DOIT remplir la FHA formes specifiques pour approbation. Cela comprendra une Demande de participation et les Proprietaires de Counseling Certificat, ce qui le preteur fournira dans leur FHA Vente a decouvert de Paquets.
     • FHA prets doit etre d'au moins 30 jours apres la date de la vente a decouvert d'examen.
     • Le preteur est tenu d'en donner une copie de l'evaluation pour le proprietaire de la maison.
     • le proprietaire de La maison peut recevoir jusqu'a 1 000 $directement a partir de la PALETTE 1.
     • la FHA ne vais pas aller apres le proprietaire d'une deficience, une fois la vente a decouvert est accepte et ferme.
   • VA (anciens combattants) de prets. Ces types de prets ont une garantie de 88% de la valeur estimative de la propriete.
     • Conçu pour les anciens combattants.
     • Ces prets font l'objet d'une garantie federale.
     • VA garanties au preteur au moins 88% de “de meme que” la valeur d'expertise.
     • UN VA evaluation est generalement automatiquement commande une fois le debiteur est de 60 jours en souffrance.
     • La valeur d'expertise peut etre portee en appel par le proprietaire de la maison.
     • Le VA va travailler le proprietaire de la maison et de faire tout son possible pour le proprietaire de conserver AV avantages.

     Note: Absolument PAS de BPO est autorise. Tout VA prets, evaluateurs agrees pour determiner la valeur.

   • Freddie Mac prets (FDMC).
     • FDMC ne sera pas permettre a l'acheteur d'une propriete vente a decouvert a etre n'importe qui, mais un individu. Cela signifie que l'acheteur lors de l'Achat et Contrat de Vente et la PALETTE 1 ne peut pas etre une societe, LLC, un syndic, ou quoi que ce soit de la sorte. L'acheteur doit etre un nom individuel.
     • Freddie Mac seront presque toujours exiger que le bien etre dans la liste avec un agent immobilier, ce qui signifie qu'ils vont demander une Convention d'Inscription. Si l'offre filets le preteur moins de 92%, Freddie Mac d'exiger que le bien est inscrit pour au moins 90 jours avant que l'autorisation sera delivree.
     • Le preteur a le pouvoir d'approuver les ventes a decouvert a un seuil de 92% ou plus. Rien inferieur a 92% doit etre approuve par Freddie Mac.
     • Freddie Mac a une grande service a la clientele, ce qui signifie que si le preteur n'est pas a l'ecoute de vos offres, ils vont vouloir le savoir. Cela cree un autre point de levier pour obtenir votre offre acceptee.
   • Fannie Mae (FNMA).
     • Fannie Mae a un haut service a la clientele. Si le preteur n'est pas a l'ecoute de vos offres, ils peuvent effectivement intervenir et de prendre sur la vente a decouvert processus de negociation.
     • Le preteur a le pouvoir d'approuver les ventes a decouvert a un seuil de 90 a 92% ou plus. Rien inferieur a 90% doit etre approuve par Fannie Mae.
     • Fannie Mae rarement exige que le bien etre dans la liste avec un agent immobilier.
     • Fannie Mae permettra au preteur le pouvoir d'approuver les ventes a decouvert a un seuil de 90% ou plus, mais va aussi permettre a un plus lourd de reduction si necessaire.

   Pour Fannie Mae, Classique, VA et FHA ventes a decouvert: L'acheteur peut etre n'importe quelle entite, entreprise, personne ou d'une fiducie (la banque peut exiger une preuve ecrite de la societe ou de la fiducie). La plupart des prets que vous rencontrez concernant les ventes a decouvert vont etre prets ordinaires.

6. Memoriser le minimum accepte NET offre (de l'EXTERNALISATION ou de la FHA evaluation).
   • AV 88%
   • FHA 82%
   • Freddie Mac (FDMC) 92%
   • Fannie Mae (FNMA) 90-92%
   • les Prets Conventionnels 80% (sans limite)

   IMPORTANT: Comprendre que ce sont des NET des pourcentages a la banque. Si vous avez votre offre collier avec des choses comme agent immobilier commissions, les frais de cloture et des frais supplementaires, ces ne sont PAS inclus dans ce pourcentage.
   
   EXEMPLE: Le BPO sur l'une de vos offres vient a $100,000. Des offres qui peuvent etre admis sur la base des criteres ci-dessus serait:

   • AV 88% = $88,000
   • FHA 82% = $82,000
   • Freddie Mac (FDMC) 92% = $92,000
   • Fannie Mae (MNMA) 90-92% = $90-92,000

   autre Chose a considerer est ceci: toutes les banques LOCALES, generalement les plus petits, seront presque toujours de ne PAS PERMETTRE a plus de 10% a 15% de reduction hors de la propriete en fonction du montant des reparations necessaires pour corriger. Les banques locales ont tendance a etre plus conservateurs dans leur approche de la remise de la propriete. C'est en partie a cause du reseau de filiales locales, la banque peut appeler pour obtenir plus d'une opinion de la reparation ou de la valeur de la propriete en question.
   

7. Traiter avec les prets hypothecaires de second rang et les titulaires de privilege junior. Si vous faites affaire avec un deuxieme creancier hypothecaire, vous etes fondamentalement, va negocier avec eux de la meme maniere. Vous trouverez que de nombreuses 2E Detenteurs de prets Hypothecaires ne seront pas besoin d'autant d'informations pour prendre une decision rapidement sur l'actualisation de leur montant du pret. Ils seront generalement de l'ordre de BPO ou une evaluation sur dossier. Il pourrait etre plus ancien ou actuel. Assurez-vous et demandez a a ce sujet, selon les chiffres que vous trouvez hors de traiter avec eux. Parfois, un preteur vous indiqueront de BPO de prix. Maintenant, avant de vous obtenir tout excite et pense que c'est GENIAL...detrompez-vous! Typiquement, ils vont vous MENTIR sur le prix et le fait gonfler. Ouais...je sais... vous n'avez jamais pense preteurs menti, avez-vous? Eh bien...qu'ils font...et ils le font beaucoup.

   Quand vous avez affaire avec le 1er creancier hypothecaire, il n'est pas rare de decouvrir qu'ils permettent seulement de 500 $ - 1000 $pour payer toutes les 2e Hypotheques, les Privileges, les Jugements etc. Tous les preteurs sont un peu differentes, mais la norme est de 1 000$. C'est une autre raison pourquoi vous traiter avec plus d'2EME position de preteurs qui sont disposes a prendre des penny sur le dollar pour satisfaire leurs prets avec le proprietaire. En fait, vous serez souvent en mesure de negocier pour 80 a 90% de reductions ou d'obtenir l'approbation pour 10 a 20 cents sur le dollar! C'est peut etre benefique si vous prenez la 1ere a accepter une vente a decouvert, puis presenter cette information a la 2eme DANS l'ECRITURE! Si le 1er est pret a en prendre un coup, ou est-ce que laisser le 2eme? Ce peut etre un puissant outil de negociation technique.

   Souvenez-vous de tout privilege junior-titulaire qui est de la tenue d'un effet de levier excessif ou presque sur-l'effet de levier de l'actif (la maison) est dans une terrible position. Ils s'en rendent compte et si vous pouvez construire un dossier solide pourquoi il serait dans leur interet a tenir compte de leur position d'attente plutot que de risquer de TOUT perdre a la vente aux encheres de forclusion. Il ne sera pas seulement aider generalement, mais il peut vous faire, l'investisseur, un ENORME TAS D'ARGENT. Pourquoi? Vous venez de creer capitaux propres hors de l'air mince. C'est la puissance de la vente a decouvert des negociations.

En conclusion, c'est probablement la plus concise de mettre ensemble un suffisant a court offre de vente a jamais imprime. La puissance de ce document, une fois mis en action peut litteralement faire de l'utilisateur de ce tres riche. D'autres biens immobiliers la maison d'etude des cours, des livres, audios etc, pour la plupart, de quitter ce document dislcosed. C'est de la 'viande' de la preparation satisfaisante d'une offre de vente a decouvert. Il n'y a pas plus de secrets que vous devez savoir au sujet de faire des ventes a decouvert. Je viens de l'avoir revele a vous. Si vous prenez les mesures pour la preparation d'une offre de vente a decouvert exactement comme indique ci-dessus et de les appliquer a votre immobilier vente a decouvert d'affaires, le ciel est la limite pour la poursuite de votre succes a obtenir approuve.

Rappelez-vous... etre un serviteur.